Manutenção preventiva e corretiva
A manutenção da parte elétrica de condomínios é um dos pilares da segurança predial, devendo seguir as diretrizes da NBR 5410:2004 (Instalações Elétricas de Baixa Tensão) e normas municipais e estaduais de segurança. Ela envolve inspeções regulares, correções de falhas e modernizações que garantem eficiência energética, prevenção de incêndios e proteção de equipamentos.
Manutenção preventiva: é programada para evitar falhas, reduzir o consumo de energia e prolongar a vida útil das instalações. Inclui inspeções periódicas, reapertos de conexões, medições de tensão, análise termográfica e limpeza de painéis.
Manutenção corretiva: é realizada após o aparecimento de falhas, como quedas de energia, sobrecargas ou curto-circuitos, exigindo intervenções imediatas para restabelecer o sistema elétrico.
Um cronograma anual de manutenção é recomendado para prédios com mais de 5 anos de uso.
Principais intervenções técnicas
Troca de disjuntores: os disjuntores atuam na proteção contra curtos e sobrecargas. Devem ser substituídos sempre que há desarme frequente, aquecimento, danificação dos contatos ou se forem de modelos antigos com baixa capacidade de interrupção.
Disjuntores termomagnéticos e diferenciais residuais (DR) são recomendados conforme a capacidade do circuito.
Instalação de DPS (Dispositivos de Proteção contra Surtos): obrigatória em quadros de distribuição modernos. O DPS protege equipamentos eletrônicos de picos de tensão causados por raios ou variações da rede elétrica, conforme a NBR 5419 (SPDA).
Modernização dos quadros elétricos: também chamada de retrofit elétrico, envolve a substituição de componentes antigos como fusíveis, barramentos e cabos, adequando-os à demanda atual e às normas de segurança. Quadros modernos utilizam disjuntores termomagnéticos e estruturas metálicas blindadas, garantindo proteção contra choques e incêndios.
Troca de cabeamento e prumadas: a readequação da fiação é essencial quando o isolamento apresenta desgaste, quando há aumento de carga (novos elevadores, bombas, portões automáticos) ou quando a bitola dos condutores está fora das especificações técnicas. Os novos cabos devem seguir a NBR 5410 e suportar a corrente nominal prevista.
Verificação de aterramento: o sistema deve ser medido periodicamente para garantir baixa resistência ôhmica, essencial para o funcionamento dos disjuntores e DPS.
Reduz riscos de incêndios e curtos-circuitos;
Evita multas e irregularidades em fiscalizações do Corpo de Bombeiros;
Aumenta a eficiência energética;
Garante segurança aos moradores e operação contínua de sistemas críticos (elevadores, iluminação de emergência, portões e câmeras).
Benefícios e importância
Em resumo, manter a parte elétrica do condomínio em conformidade técnica é uma obrigação legal e preventiva. A inspeção periódica, a modernização dos painéis e a substituição de cabos e disjuntores garantem que toda a estrutura elétrica opere com segurança, eficiência e dentro das normas de engenharia atuais.